Studio Praxis Immobiliare

Sono questi i particolari di una vicenda marchigiana esaminata dalla Suprema Corte: nel 1973 i fratelli Rossi, che già da tempo avevano accesso(senza contestazioni da parte del confinante signor Bianchi) al lastrico solare di un fabbricato, decisero di coprirlo quasi interamente con una tettoia in plastica. Qualche anno più tardi, i fratelli Rossi, levarono l'originaria copertura per costruirne una nuova, rigida e con tanto di grondaia, chiusa sul davanti da una vetrata incardinata in strutture metalliche infisse nel lastrico solare e adibirono il locale così ricavato a servizio lavanderia, alloggiandovi lavatrici ed altri elettrodomestici. Il confinante Bianchi, che aveva fino a quel momento tollerato la situazione, rimase invece molto infastidito dal nuovo uso del lastrico e soprattutto del locale, diventato decisamente rumoroso e nel 1998 si rivolse al Tribunale rivendicando innanzitutto la proprietà del nuovo ultimo piano e, in caso di mancato accoglimento di questa richiesta principale, l'accertamento del pregiudizio estetico e statico determinato dalla sopraelevazione sul lastrico comune, ferma in entrambi i casi la condanna della demolizione del locale sopraelevato, il risarcimento dei danni per occupazione abusiva e il pagamento delle indennità previste dall'art. 1127 del codice civile. Il Tribunale accolse in buona parte le domande di Bianchi e ordinò l'eliminazione della sopraelevazione. Ma i fratelli Rossi decisero di insistere, chiedendo alla Corte d'Appello di Ancona la dichiarazione dell'intervenuto usucapione. I giudici, questa volta, decisero a loro favore: i fratelli Rossi erano diventati proprietari esclusivi del lastrico solare per usucapione come effetto del suo possesso indisturbato ultraventennale. Il signor Bianchi decise allora di rivolgersi alla Suprema Corte che, però, confermò essenzialmente la sentenza d'Appello dipanando la questione in questo modo:

è vero che, come stabilisce già l'art. 1127 del codice civile, i condomini si possono sempre opporre a che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio elevi nuovi piani che alterino il decoro architettonico (sempre che non risulti diversamente dal regolamento condominiale o altro titolo) e che tale diritto può ben essere esercitato anche dopo che la sopraelevazione è stata effettuata, con facoltà di domandare, in questo caso, la riduzione in pristino, cioè la demolizione e il risarcimento del danno.

Questo diritto dei condomini, a far valere l'illegittimità della sopraelevazione, però non è eterno: l'azione per opporsi si estingue per prescrizione se nessuno dei titolari la esercita per venti anni.

Diversa è invece la situazione di sopraelevazione che altera le condizioni statiche dell'edificio: in questo caso non c'è, infatti, un limite all'esercizio del diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto della sua stessa esistenza e l'azione é quindi imperscrittibile.

Da notare che la Corte di Cassazione ha esaminato, ovviamente, solo gli aspetti civili della illegittima sopraelevazione, non occupandosi degli eventuali aspetti amministrativi, competenza di diversa autorità giudiziaria.