Le parti comuni sono, indicativamente, elencate nell'art. 1117 c.c. ma il Regolamento condominiale può indicare come comuni altri spazi o locali.È stato aggiunto un art. 1117 bis che fa riferimento al supercondominio.
Con l'art. 1117 ter è prevista una nuova procedura delle violazioni d'uso operate sulle parti individuali e comuni. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (locali ex caldaia dismessa, portineria non più utilizzata per lo specifico servizio per consentirne un'eventuale locazione).
All'ultimo comma dell'art.1118 è prevista la possibilità del distacco dell'impianto centralizzato di riscaldamento se non derivano squilibri funzionali ed aggravi di spesa, fermo restando l'onere delle spese straordinarie per il distacco.
Questa novità confligge, però, con le normative sul risparmio energetico.
Anche se il diritto del singolo comproprietario sulle parti comuni è proporzionato al valore dell'immobile di cui è proprietario esclusivo, per le parti comuni, tuttavia, è previsto il pari uso per tutti i partecipanti; così se due condomini hanno rispettivamente 50 e 100 millesimi, il godimento delle parti comuni si presume uguale con diritto, per esempio, ad un posto auto ciascuno di pari dimensioni. Analoga situazione si determina in occasione di frazionamenti di unità immobiliari in assenza di specifici divieti del regolamento. Ad esempio, se in un immobile con dieci appartamenti ne vengono ricavati due, anche i posti macchina nel cortile devono diventare undici.
A decidere sull'utilizzo e la conservazione delle parti comuni è l'assemblea dei condòmini, una sorta di Parlamento in miniatura, con alcune differenze, però. I singoli condòmini possono farsi rappresentare nell'assemblea; inoltre, a seconda, delle decisioni da prendere, sono richieste differenti maggioranze (sia per quanto riguarda i proprietari che i millesimi di proprietà rappresentati). (fonte: Le nuove regole del condominio C. Parodi – P. Tria)
