Secondo il nuovo art.1129 c.c. l'amministratore di condominio è obbligatorio quando i condomini sono almeno nove e non più cinque. Dura in carica un anno ed è tacitamente riconfermato se non interviene una proposta di revoca.I REQUISITI DELL'AMMINISTRATORE
L'amministratore deve avere il godimento dei diritti civili, non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimonio, ecc. Deve, inoltre, avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado. L'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede, anche, che l'amministratore abbia frequentato un corso iniziale di formazione e segua periodicamente corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale. Chi, però, ha svolto, nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore della nuova legge, almeno un anno di attività di amministratore di condominio può continuare a svolgere la mansione anche senza avere i requisiti elencati.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. I massimali della polizza non possono essere inferiori all'ammontare dell'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato dall'assemblea. L'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo della spesa deliberata e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Le uniche incompatibilità per espletare l'incarico sono state fissate dalla legge n° 622/1996 per i dipendenti pubblici; una circolare (n° 6 del 18/7/1997) della Funzione Pubblica ha evidenziato che i dipendenti pubblici possono svolgere l'attività di amministratore solo quando l'impegno riguarda la cura dei propri interessi (unità immobiliari di proprietà in ciascuno dei condomini gestiti). L'attività di amministratore può essere svolta solo se si trasforma il rapporto di lavoro da tempo pieno a part-time.
Le attribuzioni dell'amministratore sono stabilite dall'art. 1130 c.c.: eseguire le delibere dell'assemblea, curare l'osservanza del regolamento di condominio, riscuotere le quote di partecipazione alle spese previste dai preventivi approvati, curare la tenuta di un'anagrafe condominiale, tenere tutti i verbali dell'assemblea, effettuare i pagamenti ai fornitori di beni e servizi, presentare il rendiconto annuale, compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, rappresentare il condominio presso l'autorità giudiziaria in occasione di liti attive e passive. La nuova legge ha aggiunto l'obbligo di chiedere il decreto ingiuntivo per il recupero delle morosità entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa. L'amministratore è, anche, obbligato a gestire le somme ricevute o erogate tramite un conto corrente.
LE RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE
L'evoluzione del ruolo dell'amministratore è documentata dalla legislazione speciale che gli ha affidato sempre nuove responsabilità riferite, anche, alla tutela di interessi pubblici, tra i quali la sicurezza degli impianti, il risparmio energetico, il rispetto dell'ambiente, l'eliminazione delle barriere architettoniche, il recupero edilizio ed i benefici fiscali per i condomini. L'inottemperanza ai doveri dell'incarico può determinare anche la responsabilità penale dell'amministratore, con la trasmissione dei fascicoli alla Procura della Repubblica con possibili rinvii a giudizio e conseguenti oneri di natura personale.
I rischi per la sicurezza nell'ambito condominiale sono diversi: dal parapetto del vano scale o del terrazzo comune troppo basso, da un gradino non segnalato, da spazi poco illuminati, da una cabina ascensore non allineata al piano.
Il Testo Unico in materia di salute e sicurezza dei luoghi di lavori (D. Lgs n° 81/2008) limita, tuttavia, la responsabilità diretta dell'amministratore in riferimento alle sue ordinarie attribuzioni.
Una sentenza della cassazione stabilisce che "in caso di mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell'amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo normale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste; in tale situazione la responsabilità ricade su ciascun condomino".
REVOCA DELL'AMMINISTRATORE
L'amministratore può essere revocato dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio o con la maggioranza prevista dal regolamento. Può anche essere disposta, in caso di gravi irregolarità , dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.
