L’impugnazione delle delibere assembleari, argomento disciplinato dagli artt. 1136 e 1137 del codice civile, è stato caratterizzato, per anni, da estrema incertezza perché il codice civile si limite a sancire il principio, secondo cui l’assemblea condominiale non può deliberare se tutti i condomini non sono stati regolarmente invitati alla riunione e prevedono il diritto di impugnare le delibere assembleari , non fornendo alcuna indicazione sulle singole cause di invalidità o al tipo di conseguenze che da esse derivano.Sulla materia esistono due orientamenti in materia: secondo una interpretazione restrittiva del dettato dell’art. 1136 c.c. la delibera assembleare sarebbe nulla . La presenza del condomino che non ha ricevuto l’avviso di convocazione sana la nullità e ciascun condomino può impugnare la delibera incriminata in qualsiasi momento.
L’altro orientamento sostiene che la mancata convocazione di uno o più condomini determina l’annullabilità della delibera., con possibilità di impugnazione entro trenta giorni da quando il condomino ha avuto notizia dell’assemblea . Decorso tale termine per impugnare, la delibera diventa definitvamente valida ed efficace, nei confronti di tutti i partecipanti. Questa tesi trova il suo fondamento nella contrarietà alla legge o al regolamento ( secondo comma art 1137 c.c) ed è stata accolta dalle sezioni unite della Cassazione, le quali hanno risolto il contrasto giurisprudenziale in materia, sancendo la prevalenza della teoria dell’annullabilità della delibera.
L’avviso di convocazione deve essere recapitato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima , questo termine decorre dal giorno successivo all’avviso e comprende il giorno fissato per l’assemblea . L’avviso deve contenere l’indicazione del luogo, della data e dell’ora in cui si terrà l’assemblea in prima e seconda convocazione. Gli ordini del giorno, ossia i singoli punti sui quali i condomini sono chiamati a deliberare. In caso di ordine del giorno incompleto la delibera è annullabile. In caso di più proprietari di uno stesso immobile è sufficiente la convocazione di uno per far presumere la conoscenza anche dell’altra parte a meno che i comproprietari abbiano residenza diversa o comunque nelle ipotesi di separazione matrimoniale.
Se ad un condomino, avente il diritto di voto, viene impedito di votare, la delibera è nulla, non viene considerato valido, al contrario , il voto del condomino che si allontana e dichiara di rimettersi alla volontà della maggioranza
La nullità è prevista per le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, oppure quelle che decidono su ambiti che non possono essere di competenza assembleare perché riferite a diritti individuali.
